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拿到商铺购房款后就烂尾违约了？深圳东门天地大厦一项目引发热议

近日，记者接到深圳多位市民的热线电话，反映了一件在东门天地大厦引发热议的因开发商违约造成五楼、六楼商铺业主重大损失的事情。

记者专程去到了东门天地大厦实地走访，了解事情经过。

记者发现在东门天地大厦裙楼附近，大多数商铺早都已开业，该商厦1-4楼纺织商城也是早就恢复正常经营了。而东门天地大厦裙楼五、六楼D+项目（以下简称D+项目）的五楼现场如同废墟，已经荒置一年多；六楼从年前停工至今都未复工，连通往五六楼的所有通道，包括直升电梯，自动扶梯和楼梯都被封闭。 根据部分业主于今年2月份还未被全封闭前拍到的现场照片显示，五楼的项目现场早已不复当年售楼时一间间商铺间隔有序、装修精致、灯火通明的模样，而是在黑漆漆的大厅里到处弃置着建筑垃圾，地上的灰尘足有半尺多厚。曾经整齐摆放过模特和货架的所谓品牌设计师铺位空无一人。

D+项目的业主们愤慨地表示，项目现场这种废墟一般的状态与疫情完全无关，而是由于誉德控股、兴东利、二五八、新里程和铂瑞纳斯几公司和他们背后的实际控制人把商铺购房款拿到手后就无心运营该项目了，任由现场废弃空置一年多导致的。深圳市誉德控股有限公司及其控制人、主要股东利用二手产权商铺以售后返租或回购为诱饵进行宣传销售，现在却导致了业主损失惨重。

      业主们推举了一位刘姓业主为代表对事件进行了比较详细的介绍。

      刘姓业主说，在D+项目对社会公开销售前几个月集中注册了几家子公司（目前这些所谓的子公全部都成为了无法联系，名下无资产，被市场监督管理局列为经营异常状态）。誉德控股对这几家子公司进行了周密分工：（1）由深圳市兴东利贸易有限公司（以下简称“兴东利”）于2018年5-6月间专门负责该楼盘中五楼的商铺的宣传销售。（2）由深圳市新里程商业运营有限公司出面与新购入五楼商铺的业主签订返租和回购协议。（3）由深圳市二五八实业有限公司（以下简称“二五八”）于同年7月份开始专门负责六楼的铺位的公开销售。（4）由铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（以下简称“铂瑞纳斯”）负责与购买了六楼铺位的业主签订返租协议。

这些商铺本身并不好卖，因为东门天地大厦裙楼本身竣工于2005年，1-4楼为纺织商城，5、6楼属于烂尾性质，因各种复杂原因长期空置而且楼层作为商铺过高。誉德控股想尽快回笼资金，由其子公司出面以高额佣金委托深圳市世联行地产顾问股份有限公司、深圳金宏房地产经纪有限公司、中原地产等中介机构负责对外推销。

在销售过程中，为了掩盖这些不利于销售的事实，誉德系方法如下：

（一）誉德控股和兴东利对外称五楼的商铺都已经被众多高端原创服装设计师预定了租约，入住也指日可待，每月可以稳定获取租金回报，并勾结新里程推出所谓的“8+8年包租，8年后包回购”计划，对外声称“项目可交由新里程商业运营公司代运营，定向引进高端原创服装设计师租客，打造高额大宗交易平台，8+8年专业团队统一运营，8年保底52%租金回报，后8年按市场价返租”。配合着这种诱人的条件，誉德控股、兴东利、新里程当时还把楼盘现场做了精装，并在销售时对业主说“完全按照韩国东大街的模式来招商，深圳房价涨势如虹，而且业主前八年可以稳拿租金回本过半，八年后进可坐享商铺升值，退可要求原价回购”......通过他们口中的种种诱人的条件，誉德控股、兴东利、新里程给业主画了一个稳赚不赔的大饼，并成功的大幅抬高商铺售价，把实际仅值不到2.2万元每平方的商铺，以5万元至9万元每平方不等的天价卖给了业主。在上述销售的说辞里，1、新里程承诺给予购铺者稳定租金回报。从2019年1月1日交房起算，卖出去的商铺头两年租金回报为购铺款的5厘，第三、四年6厘、第五、六年7厘、第七、八年8厘、第九年开始未回购商铺的以市场价继续包租。2、前八年包租期满，于2026年10月31日到2026年12月31日的两个月内业主有权书面请求回购，如果五楼全部业主的95%以上均同意回购的，兴东利承诺以业主购入时的原价进行回购过户。3、如果在前八年（即从商铺完成过户后的2019年1月1日到2026年12月31日期间）内，新里程拖欠业主租金达累计六个月或者连续三个月的，业主有权直接要求兴东利原价回购。如果誉德控股、兴东利、新里程真的能按照这个约定履行，这个项目的回报率会非常可观。正是因为这样，业主才愿意花同地段商铺正常市场价几倍的价格去购买这些有包租回购协议的商铺！誉德、兴东利、新里程为了销售商铺，通过新里程和业主签订的《委托经营管理协议》承诺按月及时给付租金回报，通过兴东利和业主签订的《房地产买卖合同》、 《商铺回购协议》承诺转让成交价为实付购房款，且如新里程租金违约则兴东利负责案实付购房款回购业主手里的商铺，这些白纸黑字的协议暂时打消了业主们的顾虑。

他们有意先让业主签订 《房地产买卖合同》并同时支付订金，只截取《商铺回购协议》中有利于业主的条款给业主看，称正式协议还没来得及印刷出来。间隔一个月后催业主前来支付尾款时才拿出完整的《商铺回购协议》 签字画押，此时业主才发现其中有些不利于业主的不平等条款时，提出修改或者删除不平等条款时，被拒绝，并威胁到：“如果不签《商铺回购协议》，交易终止，但是已交的订金不予退还！”

（二）直到业主们拿到深圳市不动产权证书方才了解到：首先登记价格和业主实际付给兴东利的购房款相差巨大，其次公摊比例惊人， 套内建筑面积远远小于建筑面积，实用率还不到50%。 以产权证上建筑面积近50平方米的商铺，套内建筑面积不到23平方米为例，东门天地大厦裙楼D+项目5楼商铺的公摊比例畸高。结合60000元每平方米的商铺销售价格来看，一套商铺有一半的价格都贡献给了公摊，这种得房率即使在商铺范围来看也是不合理的。

这几个公司和背后的实际控制人从去年的10月份开始拖延支付当月租金，此后数月当月租金均被拖延至次月月底才支付。而从今年1月份起开始停付租金至今，只在2020年2月24日给业主出具了一份《免除租金申请函》。接到这样的所谓免租信函，业主非常震惊，对新里程称因此次疫情造成深圳各商场暂停全部经营活动，D+项目招商运营工作全盘停止，无法正常经营所以无力正常支付租金的理由不能认可。通过现场勘查、调查研究等手段，业主进一步发现誉德控股、兴东利、二五八、新里程、铂瑞纳斯就该项目的出售、运营、回购过程中一直存在众多不合理行为：

1.项目中五楼现场如同废墟，已经荒置一年多。所谓“原创高档服装设计租客入驻、租金回报稳定可期”承诺并未兑现。 项目中六楼从年前装修停工至今都未曾复工，然而此前其售房时承诺2019年7月1日装修完毕交楼给业主。

2.兴东利，二五八、新里程和铂瑞纳斯分别从去年十一月开始就先后失联，现在全都人去楼空。

业主们根据深圳市市场监督局工商档案查询得知，兴东利的住所在“深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天地大厦裙楼5楼S5068单位”，留的固定电话是0755-25109633;新里程的住所在“深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天地大厦裙楼5楼5075单位”，留的电话也是一模一样的0755-25109633。但是网上同时显示上述两公司都在2019年11月18日被深圳市市场监督局列入《经营异常名录》，原因是“通过登记的住所或经营场所无法联系”。

       业主们曾分头数次试图主动约谈几家公司的负责人，希望能了解项目运作计划和解决方案，均被拒绝，几家公司的负责人始终坚持不回复也不露面。在业主的再三要求下，几家公司共同指派一位自称江姓律师的人与业主代表面谈，且给出的答复是：“(1）五楼目前无项目可运营；六楼无钱支付管理费而造成现场被物业管理处封闭造成无法继续装修；(2）誉德控股及其几家相关子公司都没钱，无力给付租金，也无钱偿还欠付的管理费，更无力回购商铺；(3）兴东利当初只出售了五楼商铺中不到一半的铺位，仍有3000平米的商铺未售出，但早已全部抵押给私人小银行；(4）愿意相信今后会有新项目入场的业主就要接受租金全免地继续等待下去，不愿意等待的业主可以去法院起诉兴东利，就算胜诉了，兴东利的账上也无钱可被执行。”

        然而，按照法律规定，公司变更办公地址应当及时办理变更登记，而不能不告而别。

       （四）誉德控股成立于2015年1月26日，现在是有限责任公司，注册资本10000万人民币，股东为林文昌、陈道鹏，历史股东还包括深圳市誉德投资管理有限公司和卞其乐。

       兴东利成立于2017年7月14日，现在是有限责任公司（自然人独资），组册资本500万人民币，股东为刘存明，历史股东还包括陈道鹏、深圳市中誉盛腾投资合伙企业（合伙人林文昌、陈道鹏）、光大兴陇信托有限责任公司、黄静（现任职于关联公司深圳市二五八实业有限公司）、韩程、陈文忠。

       新里程成立于2017年8月4日，现在是有限责任公司，注册资本5000万人民币，股东为王国富、林文昌，历史股东还包括温武。

        誉德控股、兴东利、二五八、新里程 和铂瑞纳斯不仅主要股东存在长期交叉持股、纠缠不清的现象，而且这几家公司在深圳市市场监督局设立登记时留的固定电话也都存在相同的现象（即使誉德控股的注册地址并不在后两家公司登记的东门天地大厦裙楼5楼、而且登记时间比后两家公司早2年）。甚至陈道鹏在2017年7月14日作为法定代表人注册兴东利时，和温武在2017年8月4日作为法定代表人注册新里程时，留的移动电话也是一模一样。上述几家公司办理工商登记的经办人、办税人也多次重叠（如姚薇先后帮誉德控股、兴东利、新里程办理工商登记业务，陈柳燕同时担任兴东利和誉德控股的办税人员等）。三公司的执行董事、经理、监事等高管更是互相交叉任职、不分你我（如陈道鹏先后担任兴东利的执行董事、经理，  誉德控股监事；林文昌担任兴东利监事、新里程监事等......)。

        具体而言，誉德控股、兴东利、二五八、新里程和铂瑞纳斯在东门天地大厦裙楼D+项目五、六楼商铺行销过程中是一起协同合作的。誉德控股负责利用自己注册资本雄厚（10000万人民币）、运营时间长（注册于2015年）的优势向深圳世联行地产顾问股份有限公司等中介机构作出书面担保，认可销售商铺的兴东利是誉德集团旗下子公司，并承诺如果兴东利和新里程的回购、运营出现问题，誉德控股将承担责任，以此获得了中介机构代销商铺和业主的信任；兴东利出面和业主签订《房地产买卖合同》及《商铺回购协议》，出售并承诺按给定条件回购商铺，使得业主高价购买商铺；新里程出面和业主签订《委托经营管理协议》，承诺帮助业主运营商铺并给付租金回报，获得业主对项目稳定运营和回报可期的信赖。

      （五）兴东利、新里程、誉德控股资本显著不足，债权人投资风险巨大。

         1.兴东利注册资本显著不足、没有回购能力。

            作为出面和所有东门天地大厦裙楼D+项目五楼业主签订《房地产买卖合同》、《商铺回购协议》的主体， 按东门天地大厦裙楼D+项目五楼商铺每间从一百多万到三百多万不等的价格计算，如果想要真正有能力承担数十上百间商铺回购义务，兴东利需要的注册资本远远大于500万人民币！而该公司在2018年对外大量销售商铺时仅有100万元人民币认缴注册资本，实缴为0；即使现在也仅有500万元认缴注册资本，实缴仍然为零！这么少的注册资本即使实缴，扣除运营成本，怕是连一间商铺都回购不起！在这种情况下，这几家公司和他们的主要股东、幕后控制人将商铺出售的主体和商铺回购的义务都安在500万注册资本的兴东利身上，而不是5000万人民币注册资本的新里程或10000万人民币注册资本的誉德控股身上。

       2.新里程实缴注册资本为零显著不足，无法满足其日常运营需要。

        新里程现行章程中规定，“经全体股东一致约定，股东认缴出资额分期缴付；首期缴纳人民币0万元，2030年12月30日前全部缴付到位。” 虽然明面上的注册资本高达5000万，但是截至目前，两年多来实缴资本居然仍为0！结合其负责运营整个东门天地大厦裙楼D+项目，需要进行招商、对外支付物业费和业主租金的经营活动客观要求，新里程及其主要股东和幕后实际控制人这种零投入的行为完全构成“资本显著不足”，即股东操纵公司用较少的资本从事力所不及的经营，看不出其从事公司经营的诚意，并且使得债权人承担人全部投资风险。

       3.誉德控股出资期限已到，首期出资为0，是否实际缴纳未知！

         誉德控股作为所谓“誉德集团”的旗舰，注册资本高达10000万人民币，出资期限也相对合理并已到期，但首期出资为0，到期后各股东是否已经实际缴纳未知。如果仍未实缴的，也构成注册资本显著不足。

             在销售东门天地大厦裙楼D+项目时，兴东利、新里程均仅成立不足一年，注册资本也严重不足，实缴资本更是为0。这种情况下，一些地产销售中介不敢承销该项目，很多商铺买家也不敢投资。针对这种情况，誉德控股一面通过向部分地产中介（如深圳世联行地产顾问股份有限公司）发函确认兴东利是自己誉德控股旗下的子公司，为兴东利的回购方案和新里程的委托经营方案担保，承诺中介如有责任纠纷可以向誉德控股追偿的方式大包大揽，一面明示暗示兴东利和新里程在商铺销售过程中可以用誉德控股的名义向业主推销。因为誉德控股成立较早、注册资本雄厚，东门天地大厦裙楼D+项目在誉德控股的保驾护航下取得了单靠兴东利、新里程出面绝对无法达到的信誉和销售成果！而在这种情况下，誉德控股安排注册资本500万，出资期限无限的兴东利出面签署售房、回购合同，安排注册资本5000万，出资期限远至2030年的新里程出面签署包租合同，本身空有最雄厚的10000万注册资本与合理的出资期限，却不出面和任何业主签订合同。

在现场，有业主激动地向记者哭诉道：购买东门天地大厦裙楼D+项目商铺的业主，多数或者是中小企业，或者是中小企业主。业主们在深圳苦心经营多年，才赚到了购买商铺的资本。因为业主们看好深圳商业的长期发展，没有把这些钱挥霍掉，而是用来投资。没想到遇到兴东利、新里程、誉德控股及其主要股东和幕后控制人等，购买了相关商铺。

有些业主是贷款（借款）买了商铺的，每月要偿付借款本金和利息；又有些年长的业主是把自己的全部积蓄投入了该商铺，原本是打算依靠稳定的租金回报来归还借款或维持生活开支的，现在即被断了租金收入，又看不到任何的希望，已经影响到正常的生活保障。遇上疫情，各项收入减少，加剧了生活的困难。

        业主们纷纷愤懑地表示，现在正值全国乃至全世界都面临疫情、经济形势严峻之际，誉德系几家公司不仅不体恤中小企业、中小企业主的重大经营困境，反而以疫情为理由违约并拒绝支付租金。这种行为是要给业主已经难承重负的经济状况进一步雪上加霜。业主们都是遵纪守法的平明阶层或中小业主，现在根本支撑不了数百万的商铺损失。

东门天地大厦裙楼为何出现这种违约事件，记者将继续跟踪报道，希望能将该大厦D+项目五、六楼的诉求反映给有关部门，妥善处理民意诉愿。期望相关企业未来在工作中，能将信息公开化、进度透明化，始终从业主角度去考虑、解决问题，共建魅力家园。