中国消费投诉网

本月初凤凰新闻、中国消费投诉网等多家传媒纷纷转载报道了深圳市东门天地大厦五、六楼D+项目的商铺和公寓近两百户业主遭遇开发商伙同运营商违约，陷入了既无租金可收，房产又无法启用的困境。记者为此实地采访了当事业主。

2018年5月至6月，深圳市兴东利贸易有限公司（简称兴东利）和深圳市二五八实业有限公司（简称二五八）推出“8+8年包租，8年后包回购”的置业计划，打出“定向引进高端原创服装设计师租客、打造韩国东大街商业模式、专业团队统一运营，8年保底总计高达52%的租金回报”的促销广告，将位于深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天地大厦五、六楼的一万多平米拆分成格子铺和公寓成功推销给了近两百户业主，双方签署了《房地产买卖合同》，并要求五楼的业主必须与深圳市新里程商业运营有限公司（简称新里程）、六楼的业主必须与铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（简称铂瑞纳斯）签署《委托经营管理协议》，约定业主同意将商铺或公寓全权委托给对方运营，运营方每月向业主支付租金回报。另外，5楼业主与兴东利签署了《商铺回购协议》，约定在八年的租赁期限内，倘若发生新里程累计拖欠业主租金达六个月或连续三个月的，业主可随时向兴东利公司提出回购申请。因遭遇不可抗力因素导致商铺无法正常使用或继续使用已无意义的，兴东利公司可拒绝业主的回购申请。上述协议签署后，业主根据合同的约定按时向兴东利和二五八付清了全额购房款。

据五楼业主们反映，自兴东利售出商铺、资金回笼后长达一年多的时间内，未见到现场有任何项目启动，运营方代表以迟迟未能落实进驻项目为借口来搪塞业主们的质疑。兴东利、新里程以及二五八于2019年下半年陆续撤离经营办公场所，并于2019年11月被深圳市场和质量监督管理委员会以通过登记经营场所无法联系为由列为经营异常状态。记者为此查询了市场监督部门备案记录，兴东利于2019年11月18日将100%股权、法人代表、董事长、总经理等高管职务全部变更到刘存明个人的名下。

自2020年1月1日起，新里程和铂瑞纳斯开始停止向业主支付租金，并于2020年2月24日，在未取得业主同意的前提下，单方面向业主寄送了《免除租金申请函》，声称遭遇疫情影响，要求免除租金半年。

业主渐渐得知上述商业行为的幕后控制人深圳市誉德控股有限公司（简称誉德）早已将售楼回笼的资金挪作他用，而所谓的六楼酒店公寓运营方案因资金缺乏而无法进行下去。五楼的商铺运营方案完全是子虚乌有，此次疫情刚巧被他们用作逃避商铺回购、支付租金之法律义务的借口。

五楼业主遂按《商铺回购协议》的约定向兴东利寄送商铺回购通知书，但因失联已经失联而无法送达。业主无奈只得诉诸法院。其中一名五楼业主的案件已于2020年7月由深圳市罗湖区人民法院审理并作出判决，法院认为该案的争议焦点为业主主张解除《房地产买卖合同》条件是否成就。法院分析如下：一、2020年1月底涉案商铺即遭遇疫情影响而无法正常经营使用，该情形属不可抗力，兴东利公司可根据《商铺回购协议》相关约定而拒绝业主的回购申请。二、新里程公司在迟延支付租金二个月后的2020年2月24日即告知业主涉案商铺遭遇疫情的不可抗力因素而无法正常经营使用，视为及时履行了通知义务，新里程公司未支付2020年3月份租金的行为不能视为违约，故业主诉称新里程公司欠付租金已达连续三个月符合回购条件明显不当。法院据此驳回了业主的诉讼请求。

业主不服一审判决，已上诉至深圳市中级人民法院，二审将于2020年12月9日开庭。

记者咨询了法律界的专业人士。有律师认为，对于今年疫情是否给租户的生产经营活动带来实质性影响，按相关的法律法规，主张免除租金的一方必须提供充足的证据证明。还有的法律界人士指出，按国家相关规定，因疫情免租，只适用于国有房产或国有企业、事业单位为出租方的场合。

记者会跟进案件的审理和判决结果。